PLADECO Providencia

El escenario más probable es lo que hemos llamado Consenso Técnico Fragmentado. Vamos a lograr instalar las mesas técnicas con MINVU y CEDEUS, vamos a tener un diagnóstico participativo razonable, pero el consenso real sobre densificación va a ser parcial. Los vecinos de Pedro de Valdivia Norte van a resistir cualquier proyecto TOD cerca de la estación, y eso va a fragmentar el proceso. El evento que cambia todo es la aprobación o rechazo de la modificación al Plan Regulador Comunal en el Concejo. Si la concejala Saa articula una coalición con las juntas de vecinos y logra bloquear la zonificación diferenciada, pasamos directo al escenario de Bloqueo Patrimonial. Y ahí perdemos 18 meses. Lo que estoy haciendo es adelantar el trabajo técnico con SECPLA para que cuando llegue al Concejo, la propuesta ya tenga validación de MINVU. Eso le quita espacio a la oposición. Pero no es seguro — depende de cuántas impugnaciones legales lleguen.

El obstáculo principal no es técnico, es político. Nosotros tenemos los estudios de carga, sabemos exactamente qué corredores pueden absorber densificación y cuáles no. El corredor de Metro Línea 7, desde Los Leones hasta Pedro de Valdivia, tiene capacidad para densificación selectiva con alturas de 8 a 12 pisos si se acompaña de corredores verdes y compensaciones. El problema es que cada vez que presentamos una propuesta de zonificación diferenciada, se activan dos frentes: los vecinos que defienden el patrimonio arquitectónico y los desarrolladores que quieren maximizar el coeficiente de constructibilidad. Ninguno de los dos está contento con una solución intermedia. Lo que necesitamos del PLADECO es legitimidad participativa. Si el diagnóstico sale de mesas técnicas con participación real de las juntas de vecinos, la propuesta tiene más chance de sobrevivir al Concejo. Pero si la participación es percibida como cosmética, la concejala Saa va a tener toda la munición para bloquearlo.

Mi posición es clara: densificación sin participación vinculante es un regalo a las inmobiliarias disfrazado de planificación urbana. He visto cómo funciona esto en Ñuñoa y Las Condes. Aprueban alturas máximas, los desarrolladores construyen torres, y los vecinos se quedan con más sombra, menos estacionamiento y cero áreas verdes nuevas. No me opongo a la densificación per se. Me opongo a que se haga sin un fondo de compensaciones real, sin estándares de áreas verdes vinculantes, y sin consulta indígena donde corresponda. El PLADECO tiene que ser más que un ejercicio técnico de SECPLA. Si el Alcalde quiere que esto pase por el Concejo, tiene que demostrar que las comunidades fueron escuchadas de verdad, no en una mesa de 2 horas con café. Y si llegan más de dos impugnaciones judiciales contra modificaciones del PRC, voy a pedir que se congele todo el proceso hasta que la Contraloría se pronuncie. No es obstrucción — es institucionalidad.

La presión es real y creciente. En los últimos 18 meses hemos recibido 23 solicitudes de permisos para edificación en altura en el eje Los Leones-Pedro de Valdivia, todas aprovechando la normativa vigente antes de que se modifique con el PLADECO. Es una carrera contra el reloj: los desarrolladores saben que si se aprueba una zonificación más restrictiva, pierden coeficiente de constructibilidad. Lo que necesito del PLADECO es certeza normativa. Hoy trabajo con un Plan Regulador de 2007 que ha tenido 8 modificaciones parciales y ya no refleja la realidad de la comuna. Necesito saber cuáles son las alturas máximas, los coeficientes de ocupación de suelo y los requisitos de áreas verdes por proyecto. Sin eso, cada permiso es una negociación caso a caso. También necesito coordinación con SECPLA en los estudios de carga vial. Metro Línea 7 va a cambiar los flujos completamente, y los estudios que tenemos son pre-pandemia.

La primera preocupación es la sombra. Literalmente. Cuando construyen una torre de 12 pisos al lado de tu casa de 2 pisos, tu jardín deja de recibir sol a las 3 de la tarde. Eso no lo compensan con un parque en otra cuadra. La segunda es el tráfico. Pedro de Valdivia Norte ya es intransitable en hora punta. Agregar 500 departamentos por cuadra sin ampliar las vías no funciona. Nos dicen que Metro Línea 7 va a absorber el flujo, pero la estación más cercana queda a 8 cuadras caminando — no es como si la gente fuera a dejar el auto. Y la tercera, que nadie dice pero todos sabemos: gentrificación. Los arriendos en el barrio han subido 40% en 3 años. Las familias antiguas se están yendo porque no pueden pagar. Si densifican más, esto se convierte en un barrio de inversionistas, no de vecinos. Lo que queremos del PLADECO es que se respeten los compromisos que se hicieron en la consulta de 2019. Se prometió mantener alturas máximas de 5 pisos en zona residencial. Si ahora cambian eso, van a tener a 3.000 vecinos organizados frente a la municipalidad.